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(앤지김)집주인 따로있다?Norwalk에서
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buenapark1224
2018.04.03
얼마전에 우여곡절끝에 에스크로를 무사히 클로징하고 매매를 끝낸집 이야기를 해볼까합니다.
가격도 높지않은 작은콘도인데다가, 셀러분께서 집내놓으시기전에 새로 페인트를 깨끗이하시고,
아래층에 예쁜마루를 깔으신 정성때문인지, 집을 마켓에 내놓기가 무섭게 Offer가 6~7개가 들어왔다.
그중 그콘도단지에서 커버가 안되는 FHA융자Offer도 3개정도있었다.
FHA Buyer분들은 처음에는 잘모르시고 집샤핑을 시작하시지만, 콘도중에서 의외로 FHA 커버가
않되는곳이 많다, 새로지은콘도들은, 팔기위해서 당연히 FHA나 VA의 정부보증융자에대한
보험을들어놓지만, 시간이 지날수록 다시 리뉴해야하는시기에 하지않은 콘도들은 융자자체가
불가능하게되는것이다, 그래서 요즘은 5% Down 일반융자로 바꾸어서 Offer를 넣는경우가 생기는데,
이때는 좀더좋은 크레딧점수를 유지해야한다.
특히 매매가 핫한 플러튼지역은 새단지를 제외하고 FHA가 커버되는콘도단지가 찿기힘들정도이다,
그래서 이런단지에서 매물이 나오면, 컨디션에 상관없이 단기간내에 팔려나간다, 물론 단독주택은
FHA에 대한 제한상항은 없으나 3.5%의 Low down으로 다른 Strong offer에 밀리기도한다.
또한 FHA는 본인이 거주하는 Primary residence(주거주용)에 국한되기때문에, 집을살때 셀러분의
편의를 위해 단기간이라도 렌트백을 해준다든지하는일에 동의하시거나 Sign이라도 해주시게된다면
그바이어의 융자가 실패하는건 시간문제이다, 물론 렌더에따라  한달까지는 봐주는곳도있지만,  그것조차도
Income property로 간주하는 Major lender에서는 융자가 힘들기때문이다.  미리미리 이런사태를 염두에두고 
딜을 진행해야하므로 경험있는에이전트의 노련미가 필요하다할것이다.

어쨌튼 다시 돌아와서, 불행히도 이 셀러분의 집단지도 HOA의 일시적(?) fund부족으로 리뉴가
안되어있는상태였다.  FHA Offer를 제외하고 나머지offer를 상의하는중에, 막연히 한국인 바이어를
선호하시던 셀러분의 결정에 나는 반대할수밖에 없었다, 스몰비지니스를 경영하시는 그한국바이어분은
아무래도 융자가 불안해보였기때문이다. 
모든 바이어 Offer에는 융자회사의 Pre-approval (사전승인)이 첨가되어 오지만,  사전승인이 
 Conditional approval (95% 확신, 2주이상걸림)을 거쳐 Final approval (100%) 까지 간다는 보장은 꼭 없기때문이다.
사실 에스크로가 실패하는 가장큰이유가 바이어융자문제이다, 특히 요즘같이 집값이 급하게 오른시기에는
Appraisal 금액이 적게나오기 일쑤여서, 무엇보다 Strong offer를 고르는게 에스크로 성공여부를
결정하기때문이다.  
상황을 설명드리고, Offer를 넣은 바이어중,  외국인이었던 소방관의 Offer를 골랐다,
Firefighter를 위한 L.A. Police Federal credit union의 융자였고 Down도 충분하여 Strong offer로
간주되었기때문이다.

그런데 가끔은 머리와 이성으로 결정한사항을 뒤집는일들이 우리삶에 일어나곤한다..
 Firefighter의 여자친구가 이집동네를 안좋아해서, 결국은 그바이어와 에스크로를 열수없게되었고,
셀러분이 원하신데로 작은 자영업을하시는 한국여자분과 에스크로를 열게되었다, 그런데 역시나
예상한데로 그분의 융자가 힘든상황이되었고, Appraisal 마저 2만정도 낮게나왔다..
이럴때는 리스팅과 바이어에이전트가 합심하여 상황을 정리해야할때가있다, 그래서 서로
본인손님의 이익을위해서는 딜하는내내 에이전트끼리 기싸움을하지만,  그런중에서도 서로 존중하며
예의를 지키는자세는 가장 중요한부분중에 하나라고 할수있다.
먼저 리스팅에이전트인 본인이 Appraisal결과에대해 렌더쪽에 조목조목 반박해서 새 Appraiser를
요청해서 Offer price랑 matching하는 appraisal결과를 받아내었다,
그리고 Selling agent (Buyer's agent)은 바이어분의 회사다니시는 따님의 W-2를 첨부해서
결국은 원하는 융자금액을 받아내었다. 마침내 "Seller is happy, Buyer is happy"가 되는것이다.
이렇게 우여곡절끝에 그 한국인여자분께서 그집의 새주인이되셨다.
그딜을 끝내며 내가 또다시 속으로 되뇌이던말이.. '집주인이 따로있다니까'




Angie Kim   REALTOR
Cell 714.707.0360  BRE#01917835



 
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